Akí ľudia si kupujú nehnuteľnosti v Rači? Majú predávajúci reálne predstavy o cenách, ze ktoré sa dá predať ich byt? Ako zvýšiť šancu, že váš zámer s realitami prebehne rýcho a k obojstrannej spokojnosti?
O všetkých aktuálnych otázkach, ktoré zaujímajú ľudí zvažujúcich predaj či kúpu nehnuteľnosti, sme sa zhovárali s realitným maklérom Karolom Švédom z Rače.
Ako by ste zhrnuli zmeny na realitnom trhu v pokrízovom období?
Výstavba nových bytov zdecimovaná vplyvom krízy sa opäť oživuje.V posledných mesiacoch evidujeme v našej spoločnosti CENTURY 21 zvýšený záujem kupujúcich o nehnuteľnosti. Situácia na realitnom trhu sa pomaly dostáva do normálu. Mnoho ľudí považuje kúpu nehnuteľnosti za najvhodnejšiu investíciu. V tejto novej pokrízovej dobe je vo výhode kupujúci, teraz predsa len prevyšuje ponuka nad dopytom. Pred krízou tomu bolo naopak a predávajúci tento fakt museli zobrať na vedomie.
V akom pomere sú podľa vašich skúseností kupujúci z Rače a z iných oblastí, čo sa týka predaja domov, bytov, pozemkov v našom katastri?
– Neviem ako tento fakt vnímajú iné kancelárie, ale podľa mojich skúseností prevládajú mladé rodiny, ktoré prišli za prácou do Bratislavy. Dokonca je tu zreteľná aj značná časť prisťahovalcov z iných krajín. Podiel domácich kupujúcich odhadujem na 30 percent.
Nehnuteľnosti v Rači
Ceny nehnuteľností na Východnom klesli v rámci Bratislavy na minimum, predaj nehnuteľností je tu zložitý…
– Najväčší problém tu je už spomínaná doprava a chýbajúca infraštruktúra. Neviem odhadnúť, aký vplyv bude mať plánovaná výstavba na bývalom vajnorskom letisku. Môže to ceny mierne zvýšiť, ale aj naopak ešte viac znížiť…
Zdá sa, že viacero nových projektov za prijateľné ceny prinútilo majiteľov starších bytov v Krasňanoch, na Záhumeniciach či Komisárkach znížiť svoje očakávania. Ceny za meter štvorcový sú už na úrovni 1350 eur/m2.
– V niektorých prípadoch je to tak a tento trend bude naďalej pretrvávať. Treba však rozlíšiť tehlový byt v Krasňanoch od panelového napr. na Záhumeniciach. Treba si uvedomiť aká je životnosť panelového domu – v čase výstavby sa odhadovala na 70 až 80 rokov. Dnes, pri všetkých možnostiach renovácie, vieme tento vek predĺžiť až na 100 rokov za predpokladu, že sa budeme o technický stav domu príkladne starať. Na druhej stane nám pribúdajú nové moderné bytovky, ktoré sú naviac ekonomicky menej náročné, bezbariérové, často s možnosťou garážového státia. Ak sa mám do budúcnosti zaviazať splácaním hypotéky – aký byt si vyberiem? V bytovke ktorá po splatení hypotéky bude za svojím zenitom? Odpoveď už nechám na čitateľoch… Tento podstatný nedostatok starých bytov sa musí jednoducho vykompenzovať cenou, ktorá žiaľ pre ich terajších vlastníkov bude ďalej klesať.
Príklady cien nehnuteľností v Rači z ponúk realitiek. Príklady vybrala redakcia. Autor odpovedí v rozhovore nehodnotil konkrétne nehnuteľnosti (vrátane zobrazených) ani sa nevyjadroval k ich cene. Zdroj: reality.sk, topreality.sk
Za akú ceny by sa dnes URČITE a RÝCHLO predal 3-izbový byt na Komisárkach, na 3. poschodí s balkónom alebo lodžiou?
– Konkrétna otázka – jednoduchá odpoveď: za 1300 € za m2 bytu v pôvodnom stave, u bytu po čiastočnej rekonštrukcii alebo bytu po kompletnej rekonštrukcii, ale v ktorom sa minimálne 2-3 roky bývalo, je cena 1650 € za m2. Byt po úplnej rekonštrukcii, kde sa nebývalo, by mohol dosiahnuť cenu okolo 1800 € za m2.
Za akú ceny by ste bez dlhého čakania predali starší dom v tichej časti Rače (nie spoločný dvor) vhodný na rekonštrukciu či zbúranie na pozemku 500 m2?
– Tomuto kritériu sa podobá lokalita v okolí Žitnej alebo Púchovskej ulici. Práve v tejto lokalite som riešil najviac nehnuteľností. Ide prevažne o 50-60 ročné 3-4 izbové podpivničené rodinné domy na pozemkoch okolo 4-5 árov. V každom prípade musel vlastník značne upustiť od svojich predstáv o cene. Najmarkantnejšie bolo zníženie z pôvodnej požadovaných 180 tisíc eur na cenu, ktorú akceptoval trh – 124 tisíc. Prišlo k tomu po roku a pol od uvedenia do predaja. Išlo o 4 izbový dom s manzardou, napoly podpivničený, na pozemku 450 m2.
Je reálne predať dom v klasickom spoločnom dome v starej Rači?
– Určite áno, predať sa dá naozaj všetko. Reálne asi nie je to správne slovo, lepšie to vystihujú slová že to nebude ľahké. Musíme si v prvom rade predstaviť „profil“ potenciálnych kupujúcich, v rade asi stáť nebudú …
O čo je momentálne v Rači najväčší záujem?
– Najväčší záujem je vždy o to, čoho je najmenej. V prípade Rače sú stavebné pozemky pre rodinné domy.
V ponuke je momentálne okolo 40 rodinných domov v Rači, niektoré sú tam už aj vyše dvoch rokov. Čím to je, že sa tak ťažko predávajú?
– Vo všeobecnosti by sa dalo povedať pre predaj domov v Rači, že všetky ponuky by sa mali znížiť paušálne o 25 percent. A obávam sa že v niektorých prípadoch by ani to nestačilo…
Čo hovoríte na aktuálnu ponuku novostavieb – Radničné námestie, Krasňanský dom, Rinzle, Pálffyho kúria? Kúpili by ste si tam byt?
– Vedel by som si tam vybrať. Mám v Rači pevne zapustené korene a veľmi dobre to tu poznám. Obec má svoje čaro a vrelo odporúčam bývanie v tejto mestskej časti komukoľvek inému.
Ako by ste opísali zápory bývania v Mestskej časti Rača, resp. čo považujú za klady a zápory vaši klienti?
– Za najväčší nedostatok bývania v tejto mestskej časti považujem tvoriace sa zápchy v rannej špičke na Račianskej ulici. Tento problém poznáme aj v iných častiach Bratislavy a niektoré smery sú na tom ešte horšie. Tento nedostatok u nás vyvažuje električkové spojenie s centrom, čo niektoré lokality nemajú. Určitým nedostatkom sú aj priestory na voľnočasové aktivity, hlavne šport. Aj tu sa však črtajú isté znaky vývoja, ale stále je čo zlepšovať.
Rača získala do správy areál na Černockého ulici, mohol by tam vzniknúť multifunkčný športový areál. Začína sa rekonštrukcia amfiteátra, stavať sa má nová cyklotrasa. Ako takéto projekty ovplyvňujú ceny nehnuteľností v okolí?
– Na to čo som v predošlých otázkach narážal. Presne toto Rača a jej obyvatelia potrebujú ako soľ. Určite by to tejto mestskej časti pridalo na atraktivite a dopyt po nehnuteľnostiach by stúpol, čo by logicky mohlo viesť k nárastu cien. No neberme to ako pravidlo, vývoj ceny závisí od mnohých faktorov počnúc ekonomickým rastom v republike končiac lokalitou a rozvojom jej infraštruktúry.
Ing. Karol Švéda
CENTURY 21 Regio Carpata
Predávate? Kupujete?
Ing. Karol Švéda
CENTURY 21 Regio Carpata
mobil: +421 919 21 21 21
email: Karol.Sveda@CENTURY21.sk
Bez komentára